□记者曾邦华文许俊文图

　　在中央、地方两级政府轰轰烈烈救市的同时，省会郑州的房地产开发商也积极开展自救行动。营销突围、重组并购、品质升级、精准定位……有道是“八仙过海，各显神通”。大家一致认为，在政府救市的背景下，房地产开发商更应该立足自救，苦练内功，这样才能度过楼市“冬天”。

　　营销突围降价当先

　　面对楼市成交量下滑、房企资金紧张的双重困局，省会不少开发商立足自救，选择营销突围，希望通过各种促销手段打开局面。

　　降价促销是当下开发商最经常采取的手段。过去几个月中，全国各地开发商纷纷上演着以往难得一见的促销大战。在这个背景下，郑州市也紧随一线城市掀起降价热潮。从年初至今，有将近２００个楼盘都曾进行过促销活动。“青年置业计划”、“婚房计划”，买房送“精装”、送汽车、送旅游，现金抵付房款，“一成首付”，以及最后赤裸裸的房价直接跳水，各种促销形式异彩纷呈。无论是去年热销的老盘还是新近推出的新盘，都在采取“降价促销换周转”的策略，来缓解资金压力。

　　有付出就有回报。尽管市场普遍低迷，但一部分定价较低的楼盘还是创造了逆市热销的奇迹。像主语城二期，开盘当天销售过亿元；名门国际１０月中旬开盘，更是取得了当天销售近１０００套、销售额２亿多元的不俗业绩。

　　准确定位有的放矢

　　综观郑州逆市热销的楼盘，除了较高的性价比外，无一不是市场上稀缺或者需要的房子。

　　郑州瑞隆置业有限公司总经理李培信告诉记者，逆市操盘，最重要的是提供市场需要的产品。瑞隆城项目，原来规划是一个以高层为主体的社区，户型也偏大。今年年初，不惜牺牲数万平方米的建筑面积，砍掉部分高层，一期全部推出多层，得到市场的认同。从９月２１日认筹至今，已有４００多套房子被认购。

　　无独有偶，８月份面市的橡树玫瑰城多层组团、１０月份开盘的锦艺·新时代二期多层，也都取得了不俗的销售业绩。以上几个楼盘热销表明，多层住宅因为稀缺，越来越受到人们的青睐。

　　除了这几个多层项目外，托斯卡纳的高层ＬＯＦＴ公寓、鑫苑·逸品香山的低密度花园洋房也都受到了市场的追捧。

　　谈到项目定位，王牌企划董事长上官同君有一句形象的比喻：“市场是爹，你要了解他。房地产商不能仓促找一个人当爹，要了解市场，清楚‘建什么房，为谁建房’，拍脑袋搞开发的时代一去不复返了。”

　　他认为，河南房地产商对项目前期策划的空前重视，说明了河南地产商群体的进步。

　　精耕细作以质取胜

　　顺市看势，逆市看质。河南前沿房地产策划公司董事长雷广辉告诉记者，有些品质好、位置好、性价比较高的楼盘依然“逆市飘红”，比如郑东新区的永威·翰林居、联盟新城、北区的普罗旺世等高品质楼盘。像联盟新城四期开盘，当天销售额达到３．８亿元；而瑞隆城上月首度亮相，便吸引了３００多购房者争相订购。

　　瑞隆城营销负责人吴天克对记者说，现在从国家到地方，各级政府都在采取措施积极救市，此刻房地产开发商更应该积极自救，练好内功，真正把房屋的品质，居住的环境做好做精。以瑞隆城为例，建筑设计上公司几易其稿，坚持以品质统领项目；在景观设计上，公司特邀深圳奥克森景观公司设计并施工，投资千万元，为业主营造城市溪谷主题景观。有这样几个细节说明公司对品质的重视：为了增加立面的耐久性和品质感，瑞隆城与建材生产企业联手专门研制一种高品质赭石色外墙砖；而在施工过程中，所有进工地的建材都必须经过开发商的严格检验。

　　吴天克表示，市场是残酷无情的，也是多情的，当你的产品确实把购房者的利益放在第一位，当你真正能为购房者提供高性价比的产品，市场会给予你最好的回报。

　　重组并购合作开发

　　在积极套现资金的同时，房地产并购重组空前活跃。由于去年众多企业是高价拿地，今年以来，银行的信贷紧缩措施和国家土地新政让手上土地储备较多的开发商有些措手不及。越来越多的中小房企心慌，部分开发商不惜以变卖土地或项目，甚至以低于心理预期的价格出售，以求渡过资金上的难关。

　　郑州正商地产营销总监张琼告诉记者，今年上半年，她已经不止一次听说有中小开发商准备转让手中现存的土地，争取套现资金，渡过难关。他们更多的是在业内放出消息，更甚的还在网上发布信息，寻求合作开发的伙伴。这种所谓的合作开发实质上就是卖地，我出地皮，你出资金，一起开发。有的甚至打着这个旗号，将土地交给下家做开发，自己收取一部分现金之后出局。

　　业内专家指出，卖地卖项目能够帮助中小开发商渡过资金上的难关，缓和资金紧张的状况，但由于拿地成本高，可能出现“贵买贱卖”的情况，从长远来看，市场竞争将造成企业分化，导致大的开发商占主导，而中小开发商将被淘汰出局。