| 给自己“输血” |
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发布人：Anita
发布日期：2008-09-10
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□记者余勇实习生路亚静文记者李文波图
房地产是资金密集型行业。对于房地产企业来说，账上缺钱就等于人的脉管里缺血。银根紧缩、信贷规模控制这已经是不争的事实，房地产企业面临集体“缺血”的困境。业内人士分析说，如何在紧缩的环境下争取融资，使自己的资金链条不致断裂，维持企业的正常运行，成为目前开发商寻求突围、摆脱困境的重要手段。
缺钱困境
不久前，大河楼市与锐骑机构联合主办的“２００８中原首届房地产投融资论坛”在郑州兴亚建国饭店召开，来自全省各地数百名开发商代表将偌大的会场挤得水泄不通。“真没想到来了这么多人，可见开发商现在对资金的渴望。”看到会场的过道里都临时加了座，几位论坛嘉宾大发感慨。的确，“有钱好过冬”已经成为调控下开发商们的共识，现场不少业内人士还向记者表示，大批开发商在未来几个月面临着巨大的资金压力，越来越多的企业开始四处融资。
上个月，郑州市统计局公布了对全市５０家重点房地产企业上半年开发与销售经营情况的专项调查情况。结果显示，６６％的企业上半年销售面积出现下滑，４２％的企业因资金紧张导致盖房面积减少，只有６％的企业表示资金来源充裕。从新购置土地面积看，仅有１２％的企业今年上半年新购置土地面积有所增加，而４６％的企业今年上半年新购置土地面积较去年同期减少。从新购置土地面积减少的原因看，在５０家企业中，将近３０％的企业因为资金紧张没有新买入土地。从资金紧张的原因看，上半年出现资金紧张的企业中，３３％的企业受到房价下降、利润下滑的影响；５８．３％的企业受到银行贷款减少的影响；有７５％的企业受到销售量下滑、定金及预付购房款减少、资金回笼慢的影响；有１６．７％的企业受到个人按揭贷款减少的影响。经济效益比去年同期好的企业仅占４％；比去年同期差的企业占４４％。９０．９％的企业因销量下降导致效益下滑。
业内人士普遍认为，今年下半年的信贷状况会依然偏紧。对于房地产公司而言，融资是一道绕不过去的坎。目前房地产业因宏观调控而遭遇的融资困局，房地产企业融资更为艰难，目前房地产企业从银行获得贷款的可能性以及数量都大大降低，特别是对中小开发商而言，寻找一个好的融资渠道至关重要。
政策更紧
从年中开始，国内一些地方的房地产行业协会、商会等组织要求政府救市的呼声渐起，一些地方政府甚至出台了刺激房地产销售的措施。然而，就在业界传言下半年国家可能会对房地产金融松绑的时候，央行、银监会８月２７日联合下发《关于金融促进节约用地的通知》，要求银行在商业性房地产、农村集体建设用地等领域加强信贷合法合规审查。禁止向房企发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款；贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的７０％，贷款期限原则上不超过两年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足１／３或投资不足１／４的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。
时值房地产陷入盘整之时，《通知》的下发引人关注。中信银行郑州分行有关负责人接受记者采访时表示，监管部门此时下发《通知》旨在强调商业银行审慎经营法则。另有分析人士指出，《通知》的下发推翻了之前市场上“下半年房地产信贷可能放松”的猜测，房地产公司还得自己去找银行之外的融资渠道。
多渠道融资
上个月，郑州市民吴先生接到了一条手机短信，内容是某房地产公司吸引投资，１０万元起，限期一年，利率８％。目前开发商的融资需求从中可见一斑。
王牌企划董事长上官同君分析认为，与金融资本相结合是开发商生存下去的必由之路。上市是房地产公司获得融资的最佳途径之一。２００７年１２月１３日，鑫苑置业在美国纽约交易所上市，融资达２．４５亿美元；今年２月１日，郑州中部大观地产在新加坡证券交易所主板正式挂牌上市，募集资金约１．１３９亿新加坡元（约合５．７７亿元人民币）；６月６日，建业地产正式在香港联交所挂牌，融资规模为１３．７５亿元。
除了上市融资，内部的股权转让和收购等也成为一些大集团公司解燃眉之急的融资手段。今年７月２５日，思达高科发布公告，称公司在今年７月１５日已与思达发展、思达商业签署《股权转让协议》，以１．２亿元人民币的价格受让思达发展持有的金基不动产９％股权，以０．８亿元人民币的价格受让思达商业持有的金基不动产６％股权。在业界看来，此举表面看来是思达高科进军房地产业，但实际上是为了缓解金基不动产、思达商业等“思达系”企业对资金的巨大饥渴。
但是，上市融资和内部的股权转让等，只是大房地产公司玩得起的游戏，广大中小房地产企业不得不在多元化渠道融资方面下工夫，已经有不少开发商在基金、信托等融资渠道中找到了机会。“中小开发商的融资需求是更为急迫的，而且很多是只差‘一口气’。”河南嘉泰律师事务所律师张红青告诉记者，“通过民间的短线融资、股权合作等手段，我们帮助开发商做成了一些项目，中小开发商的项目规模不大，以上的融资方式就显得比较实惠。”
来源：大河网
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