处在逆境中的人，需要信念的支撑才能走出黑暗；处在低迷中的市场，同样也需要信念的支撑才能走向光明。不管开发商们自嘲要学“猪坚强”，还是自称房地产市场只是在做“俯卧撑”，都是基于坚信市场上刚性需求的存在。不少专家学者也说，强大的刚性需求支撑着我国的房地产市场长期向好。那么，就中原地区来说，目前房地产市场的刚性需求到底“藏”在哪里呢？
　　为配合住交会的召开，不久前，大河楼市联合合富辉煌（河南公司）市场部对购房者进行了一次问卷调查，结果显示，婚姻群体、新移民群体、改善住房群体和拆迁群体等四大群体构成了中原房地产市场的刚性需求。为了更加充分地取得数字佐证，记者又进一步采访了有关专家和政府的多个部门。
　　□记者余勇实习生杨洋
　　婚姻群体
　　之所以将这个群体称为婚姻群体而不是称为结婚群体，是因为不仅新婚夫妇需要买房，而离婚也会导致买房需求，一对夫妻的分手，意味着原来的一套房子里不能再容纳下两个人居住，其中一个人必须自己再寻找一个居住生活的空间。
　　郑州市民政部门提供的数据显示，２００７年度，郑州市结
　　婚人数６３７０１对，离婚人数１３１６４对，其中，金水、中原、二七、管城、惠济５区，结婚总数为２６８３８对，离婚总数为７２５４对。这也意味着，郑州市去年每天在有１７５对新人牵手的同时，又有３７对夫妻说“拜拜”。而２００６年，郑州市市内５区的结婚人数创了８年来的新高，达３１７５９对，首次超过３万对，比２００７年多近５０００对。郑州市民政局有关负责人说，郑州这两年的离婚率约为２０％，虽已高出全省的平均水平，但从此数据看，还有上升趋势，且“８０后”开始成为离婚的重要人群。
　　此外，记者从郑州市统计局获得的数字表明，２００７年，郑州市共接纳院校毕业生４６８１９人，而今年的数字预计将达５万多人。近年来院校大规模的扩招，同样意味着这些学生走出校门两三年后城市家庭数字大幅度地增长。而一个新家庭的出现，城市就必须为其提供一个独立居住的空间。
　　有不少家庭在孩子大学刚毕业就为其购买一套住房，这部分购房者姑且不算，以２００７年郑州市结婚、离婚的数字为例，每天结婚的１７５对，离婚的３７对，按其中６０％要购买新房计算，每天仅因为婚姻问题郑州市就要提供１０１套新房，一年就是３６８６５套。
　　新移民群体
　　统计资料表明，目前郑州市城区常住人口为３０７万。省房地产商会秘书长赵进京分析说，根据郑州市城市建设规划，到２０１０年郑州市城区常住人口将达到４００万。按照国家规定的人均２７平方米的居住面积而言，仅三年间人口新增额度为９３万，就需新开工２６００多万平方米，而郑州市去年商品房建成面积为１１５８万平方米，销售９５５万平方米。如果按照去年的建设规模，为了满足新增人口的政策线层面的居住标准，就需两年多的时间。按照三年增加９３万人口计算，从现在起，郑州市平均每年新增人口将达到３１万人。省统计局２００７年年底统计的数字表明，郑州市城镇居民平均每个家庭户数为３．２６人，根据这个数字计算，三年内郑州市平均每年要新增家庭户数近１０万个。按照租房和买房各占一半的话，郑州市每年仅新增的家庭就需要购买住房近５万套。
　　改善住房群体
　　大河楼市与合富辉煌（河南公司）市场部联合进行的调查显示，在购房者当中属于改善居住条件的占３４％。在这里以２００７年郑州房地产市场的销售情况为例，可以做一个大致的估算。２００７年，郑州市商品住宅销售７１１３０套、销售面积７５４．９万平方米，其中的３４％分别为２４１８４套和２５６．７万平方米。而今年已经过去的前７个月里，郑州市共销售商品住宅３０５８０套，销售面积３０７．７１万平方米。从以上数字可以看出，郑州市改善住房群体对市场的需求是巨大的，一旦释放出来，将会把市场的销量推向一个更高的台阶。
　　拆迁群体
　　８月１９日，郑州市政府公布，批准对郑州高新区五龙口村、兰寨村、郭庄村、东史马村，惠济区杨庄村、兴隆铺村等６个村（组）实施城中村改造。根据郑州市已经制定的规划，２００８年将重点改造３３个城中村，至少招标挂牌拍卖１０个城中村的上万亩土地。
　　今年年初，郑州市召开的城中村和旧城改造工作会议提出，要在３年内完成全市建成区城中村和旧城改造工作。郑州市建成区内共有１４３个行政村，截至２００７年年底，郑州市共批准了６２个城中村改造方案。也就是说，郑州市要在包括今年内的三年内完成对剩余８１个城中村的改造。有关统计资料显示，目前郑州市有流动人口２００多万，其中在都市村庄居住的就有１４０万，而这部分人群主要是租房居住。随着郑州市城中村改造的深入，这部分人当中的一部分，尤其是那些已经在郑州居住多年、有了相对固定职业的人将会转向买房居住，其所产生的商品房购买能力也将是巨大的。
　　刚性的转化
　　大河楼市与合富辉煌联合调查的结果显示，购房者中首次置业的占５０％，二次置业的占３４％，三次以上置业的占４％，还有１２％的购房者未透露置业次数。而首次置业者当中，为自己改善居住条件的占４５％（比如原来是租房或者与父母住在一起等），结婚买房的占３２％。
　　通常来讲，首次置业和二次置业都可以看作是刚性需求，那么，郑州房地产市场的刚性需求指数应该为８４％。但是，刚性需求对市场来说还不是有效需求。刚性需求只是一种坚定的购买倾向，只是一种强烈的购买欲望，如果刚性需求不能转化成市场的购买行为，那么，这种刚性需求也就只是开发商看到的海市蜃楼。
　　开发商必须善待这些有着刚性需求的人。当汹涌的购房人潮退去的时候，只有他们还会去推开售楼部寂寞的玻璃门，只有他们还会打电话询问楼盘开盘的消息，只有他们还在热切地盼望着住交会的开幕。
　　有着刚性需求的人们不是较劲房价的偏执者，只要开发商把房子品质做好，把价格调整到合理的、他们能够承受的范围，他们还是会兴高采烈地在开盘日到售楼部排队挑房。此时，刚性需求才真正转化为有效需求，从而成为低迷市场的拯救者。
　　刚性需求不是开发商涨价的理由，也不是开发商挟持市场的筹码，更不是开发商牟取暴利的寄托。如果到现在还有开发商这样幻想，那么，刚性需求就真正成为了对市场的意淫。


来源：大河网